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“双刀流”三巺控股:垫款、借款撑起现金流

   日期:2020-05-22     浏览:1    评论:0    
核心提示:  据克而瑞《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,三巽集团2019年全口径销售金额为91.2亿元,距离2019年300亿元的目标相

  据克而瑞《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,三巽集团2019年全口径销售金额为91.2亿元,距离2019年300亿元的目标相差甚远,目标完成率不足1/3。

  不久前二次递表的三巺控股集团,似乎正急于抓住上市这根“救命稻草”,业绩快速增长、债务结构优化、明星经理人加盟……对比前后两份招股书,最新披露的2019年成绩可以说是突飞猛进。

  由于2017年出现亏损,三巺控股的净利率波动较大,2016年-2019年分别为10.36%、-1.48%、6.21%、12.72%,相比之下,毛利率则是持续走高,同期,从18.67%上升31.48%。那未来,30%以上的毛利率能稳住吗?

  招股书显示,2019年毛利率增长主要是由于滁州和悦郡和利辛英伦华第的毛利率较高,分别为46.1%和39.7%。而根据预售数据,两个项目的合计预售规模从2018年的11.3亿元下降至2019年的5.2亿元。

  同时,随着拿地成本的增加,毛利空间也将受到挤压。2019年6月,三巺、奥山联手竞得的巢湖市2019-20号地块,单价590万元/亩,总价5.9亿元,楼面价4916.64元/平米,溢价率达到110.71%。招股书显示,2017-2019年,土地使用权成本分别为0.43亿元、1.43亿元、7.17亿元,占销售成本的比例从22%上升至33.6%;同期每平米平均土地使用权成本分别为675元、968元、1409.5元,占平均售价的比例从16.3%上升至23.1%,土地成本持续走高。

  2019年,三巺拿地较为迅猛,新增土储91.94万平方米,截至2019年末,总土储达到204.98万平方米,同比增长超过80%。同期,发展中物业账面净值达到95.37亿元,同比增长一倍有余。

  冲规模的路上,三巺控股加大了合作开发力度。从2018年起,非控股权益占比突然走高,从18.78%大增至32.15%,截至2019年底,非控股权益占比达到34.09%。

  非控股权益占比超过1/3,合理吗?未来是否会抢夺净利润?明说资本创始人程继明认为,近3年,万科这一比例在30%左右,华润置地在20%左右,保利地产在32%左右。三巽控股这一水平在行业内属于中等偏上水平,有增加趋势,未来尽量保持在35%以下才算合理。如果少数股东权益过高,其一,可能会导致母公司缺少对子公司实质性控制,对子公司的利润和现金也只能看不能动;其二,少数股东权益过高可能隐藏“明股实债”,存在大幅降低表观负债率的嫌疑。

  积极扩张的同时,现金流压力倍增。经营现金流缺口从2018年的-4.21亿元,扩大到 2019年的-19.13亿元,资金压力全部落在了融资上。

  截至2019年底,三巺控股融资现金流净额为22.29亿元,较2018年5.21亿元,大幅增长327.83%。不仅如此。招股书显示,2019年附属公司非控股股东垫款约14.88亿元,相比2018年的4.91亿元,暴增超过2倍。

  “第三方垫款”虽然没有大幅增加,但其中出现了信托公司身影,其主营业务栏标明了融资机构、资产管理字样。除此之外,其他垫款方多数为房地产公司。综合第三方和非控股股东垫款,合计超过15亿元。

  2017-2019年,三巺控股的加权平均实际年利率分别为14.9%、14.0%及12.3%,虽然有小幅下滑,但因信托、资管等融资利率较高,整体融资成本依然处于较高水平。招股书显示,截至2019年底,有5笔未偿还的信托和资管产品,占借款总额的41.6%,利率在11%-17%之间。而还有一类“其他金融合作伙伴”,其主营业务为发放小额贷款、信托机构及保险代理,借款利率高达19.2%。

  除了借贷成本,还有一项资金使用成本大幅增加。截至2019年底,三巺控股预售保证金利息约为2.52亿元,同比大增63.64%,同期合约负债增幅约为46.55%。对比来看,利息增幅更快。

  高息之下,利息支出持续走高,2019年利息支出4431.3万元,同比大增412.53%,如果算上资本化利息,总利息支出约4.12亿元,超过同期净利润。

  其实,从债务结构来看,三巺控股已作出优化。比如,2017年信托、资管的融资金额占总借款的比例超过70%,2019年该占比已下滑至40%左右,大幅降低了对高息融资渠道的依赖。

  此外,长短债比例也在优化。2017年有息负债为5.14亿元,其中短期借款金额为3.67亿元,占比71.4%;2018年有息负债7.1亿元,全部为短期借款;2019年有息负债17.57亿元,短期借款金额8.71亿元,占比49.57%,短债占比大幅缩小。

 
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